İmar Kanunu ve 18. Madde Uygulaması

İmar kanununun 18. Maddesi bir diğer adıyla arazi ve arsa düzenlemesi, imar parsellerini oluşturmanın en ekonomik ve en teknik yöntemi olduğu için sıklıkla kullanılan bir yöntemdir. Parsellerin hem imara açılması hem de daha düzenli bir hal alması hem estetiklik açısından hem de şehirleşme açısından oldukça önemlidir. Tüm bunların yapılması, yapılırken de iki tarafı da mağdur etmeden maliyetsiz ve ekonomik bir şekilde olması lazımdır. Bu sebepten ötürü Arazi ve arsa düzenlemesi bir diğer adıyla İmar kanunun 18. Maddesi bu tür uygulamaların başında gelmektedir. 18 uygulaması sadece alanların imara açılması açısından değil aynı zamanda bölgeye ve bölgede yaşayan vatandaşa her alanda hizmet sunulması açısından çok önemli bir uygulamadır. Bu hizmetlerin başında hastane, karakol, ilk ve ortaokullar, yeşil alanlar, dinlenme alanları, araç otoparkları, çocuk oyun alanları; yer altı ve yer üstü altyapı sistemleri gelmektedir.

18 Uygulaması tamamen kanuni bir uygulama olup gerek devlet tarafından gerekse de vatandaş tarafından memnuniyetle karşılandığı için iki tarafın da rıza ve muvafakati ile yapılmaktadır. Hem devleti hem mülk sahiplerini hem de bu alanlarda yapılacak kamu hizmetlerinden faydalanacak olan vatandaşları mağdur etmeden yapılmaktadır. Özellikle gelecek nesillerin yoğunluğu ve yaşam yönüne göre planlanmasıyla da sadece mevcut zamanda yaşayan insanlar için değil aynı zamanda gelecek nesiller içinde yapılan faydalı bir uygulama konumunda yer almaktadır.

Arazi ve arsa düzenlemesi bir diğer adıyla 18 uygulaması imar planı uygulama yöntemlerinden biridir. İmara açık olmayan yerlerde malik muvafakatlerine bakılmadan uygulama sahasında düzenleme yapılması, bu alana altyapı ve üstyapı hizmetlerinin getirilmesi, kamu kurum ve kuruluşlardan vatandaşın daha iyi yararlanabilmesi için imar kanunun 18. Maddesine göre yapılan düzenlemedir. Bu süreçte uygulama yapılan alana gerekli kamu alanları da eklendikten sonra eski parsel sahiplerine yeni parselleri gerekli yasal kesintiler yapıldıktan sonra tekrardan verilmektedir.

“Arazi ve arsa düzenlemesi, bir alana ilişkin imar planının uygulanması amacıyla, bu plan kapsamındaki taşınmazların, mülkiyet durumlarına bakılmaksızın ve maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirilmesi (hamur edilmesi) ve planın gerektirdiği kamusal hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla gerekli kesintilerin yapılması sonrasında eski taşınmaz sahiplerine yeniden dağıtılmasına yönelik bir süreçtir.”
(Keleş, Ruşen (1993) Kentleşme Politikası, s: 128).

Düzenleme Ortaklık Payı: Arazi ve arsa düzenlemesi uygulamasına dâhil olan parsellerden, uygulama sonucunda ortaya çıkacak olan kamu alanları, yol, tesis gibi alanların karşılanması için yapılan kesinti miktarıdır. Bu kesinti miktarı en fazla yüzde 45 olarak alınmaktadır yüzde 45’in üstünde bir kesinti yapılmamakla birlikte zaruret durumlarında yüzde 45’in üstünde bir kesinti yapılır bu kesintideki fazlalık kısım da kamulaştırmaya girer ve mal sahibine bu fazla kesinti için bir kamulaştırma bedeli ödenir. Eğer daha önceden yola terk işlemleri gibi uygulamalar nedeni ile kesintiye uğramış

Arazi ve arsa düzenlemesi imar kanunun 18. Maddesine göre yapılmaktadır.
Arazi ve arsa düzenlemesinde asıl amaç; binalı veya binasız arsaların, yol fazlalarının, devlet ve belediyeye ait olan arsa ve arazilerin birleştirilerek bu alanların yeniden düzenlenmesi ve hak sahiplerine adil bir şekilde dağıtılarak tescil edilmesidir.

Uygulamanın gerçekleştiği alanlardaki parsellerin daha verimli hale gelmesi bu alanlardaki ulaşım ve altyapı hizmetlerinin sağlanabilmesi için yapılmış olan uygulamadır. Geçmişten bugüne kadar yapılmış olan tüm arsa ve arazi düzenleme çalışmaları arasında en ekonomik en pratik ve en adil uygulama olarak 18 uygulaması yani İmar kanunun 18. Maddesine şamil olarak Arsa ve arazi düzenlemesi gösterilmektedir. 18. Maddede parselasyondan farklı olarak mal sahipleri ve hissedarların rızası alınmadan doğrudan yapılmaktadır.

Beş yıllık İmar planlarına dâhil olan alanlarda çoğunluğu teşkil eden maliklerin başvurusu ile de arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilmektedir. Bu durumun gerçekleşmesi halinde yapılan parselasyonun masrafları mal sahipleri tarafından karşılanmaktadır. Diğer durumda devletin kendi yapmış olduğu arsa ve arazi düzenlemesinde masraflar ilgili belediye tarafından ihale yöntemince gerçekleşmektedir.

Veraset yolu ile intikal eden, İmar Kanunu hükümlerine göre şüyulandırılan, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri yolu ile satılanlar hariç, imar plânı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyo planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz

18 uygulamasına tabi olan maliklerin sahip oldukları alanlardan toplamda yüzde 45’den fazla kesinti yapılmamaktadır. Yani uygulamaya tabi olan bir parselden en fazla yüzde 45 kesinti yapılabilmektedir. Eğer bir parselden yüzde 45’den fazla kesinti yapılmışsa fazla yapılan alanın bedeli kamulaştırma olarak hak sahibine ödenir. Bu durumun fazlaca yaşanması ise maddi olarak devlete zarar vermekte olup tercih edilmemektedir lakin zorunlu durumlarda ise yapılabilmektedir. Yapılan bu kesinti Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) adı altında yapılmaktadır. Bu paydan elde edilen oranlara ise Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) denilmektedir. Düzenleme Ortaklık Paylarından elde edilen kesintiler, uygulama sahasında kamu hizmetlerine ayrılmaktadır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Kesintilerden elde edilen alanlara Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim okulları; yol, meydan, çocuk parkı, çocuk oyun alanları, yeşil alanlar, otopark, camii ve ibadet yerleri, spor sahaları gibi tesisler dışında başka hiçbir tesis inşa edilemez ve bu alanlar başka hiçbir maksatla kullanılamaz.

Belediyelerin henüz imar planlarını yapmadan önce yapmış olduğu dağıtım ve düzenlemelere ise şuyulandırma denir. Şuyulandırma, belediyeler tarafından imar planları hazırlanmadan önce arsa ve arazilerin yeni imar planında kullanım hakkına bağlı kalarak ele alınması ve farklı parsellerin birleştirilerek kamu yararına uygun şekilde düzenlemesidir. İmar planı hazırlanırken imar planını hazırlayan belediye düzenleme için malik veya maliklere danışmadan, muvafakat almadan düzenleme ve birleştirme işlemlerini yapabilmektedir.

Şuyulandırma işleminin 18 uygulamasından farkı şuyulandırma yapılan bölgeye imar planı verilmesidir. 18 uygulaması yapılan bölgeler imar planı dışında kalan bölgelerdir.

“Düzenlemeye tabi tutulan yerler Milli Eğitime bağlı ilköğretim alanları, yol, yeşil alan, meydan, park, genel otopark gibi genel hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile dini tesis, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki alanlarından yüzde kırka kadar düşülebilen miktardır. Zorunlu hallerde malikin muvafakati ile tespit edilen karşılığı bedeldir.

18 uygulamasının gerçekleşmesi için öncelikle idari kararlar alınmalıdır daha sonra işlemler özel harita bürolarında yürütülüp tamamlanmalıdır. 18 uygulaması için yüklenici mühendislik firması öncelikle uygulamanın yapılacağı sahada alım işlemlerini yapıp bu bilgileri dijital ortama aktarmaktadır.

Mevcut ada veya adalar dijital ortamda zahir duruma getirildikten sonra ön çalışmalar yapılarak mülkiyet bilgilerinin yer aldığı mülkiyet listesi elde edilir. Hâlihazır harita, özet cetveli, ada dağıtım cetveli, kadastro ayırma çapı cetveli, tahsis cetveli ve düzenleme ortaklık payı cetveli elde edilir. Bu cetvellere göre parsel kesintileri ve büyüklükleri elde edilir ve bu cetvele göre parsel dağılımları yapılır. Düzenleme Ortaklık Payı çalışmasında bütün parseller aynı haklara sahiptir bunun için tüm parsellere eşit muamele gösterilir. İstisnai olan bazı durumlar dışında bütün parseller eştir. Bu istisnalardan en başlıcası 18 uygulamasından önce yapılmış olan yola terk işlemleridir.

Daha önce İmar Kanunun 16. Maddesi gereğince yola terk işlemi uygulanmış olan parsellerden, İmar Kanunun 18.Maddesi gereğince alınan Düzenleme Ortaklık Payı bu parsellerden alınmaz. 18 uygulaması içinde yer alan adaların içinde bulunan bazı tarihi ve özel yapılar da uygulama içinde dâhil edilemeyebilir veya bu alanlar işlemin gerçekleşme süresini uzatabilir ya da erteleyebilir. Ayrıca düzenlemeden önce yapılmış olan alanlar düzenleme sonunda da bu alanlar içinde kalabilir.

Örneğin kuyu, ev, bahçelik, meyve ağaçları, ahır vb. sabit tesisler varsa bu sabit tesisler uygulama sonunda yine eski sahiplerine teslim edilmeli yani parsellerin içinde bırakılmalıdır. Şayet bu yapılan imar ve plan bakımından korunabilir bir nitelikte ise bir başka parsele bırakılmadan tekrar eski sahibinin olduğu parselde bırakılmalıdır.

“Buna karşın bu yapıların, gerek plan gerekse diğer imar mevzuatı bakımından sakıncası var ise, bu halde, bu yapıların birden fazla imar parseli içerisinde bırakılması mümkündür.” (İK md. 18/9; Yön. Md. 8/1)

18 Uygulaması sayesinde parseller daha düzgün ve daha verimli hale gelmektedir. Aynı zamanda parseller uygulamadan sonra imar parseli konumuna geldiği için değerinde ve fiyatında ciddi artışlar görülmektedir. 18 Uygulaması sayesinde parsellere gerekli olan altyapı ve üstyapı hizmetleri sağlanmaktadır. Bununla birlikte dağınık parseller bütün hale gelerek daha düzenli ve daha ekonomik bir hal almaktadır gerek bilimselliği ile gerek ekonomik olması ile gerekse de pratik olması ile 18 Uygulaması bu alanda yapılan en başarılı uygulama şeklidir.

18 Uygulaması ile uygulama sahasına park, yeşil alan, çocuk oyun alanları, okul, otopark, karakol, camii, spor sahaları, kreş, anaokulu, belediye binası, kamu binası, yol gibi hizmetler de getirilmektedir. 18 Uygulaması belediyelerin kamulaştırma yükü oldukça hafifletmekte ve devletin hazinesine katkı sağlamaktadır. Ekonomik olması hem vatandaş tarafından hem de devlet tarafından hoş karşılanmaktadır. Özellikle vatandaş cephesinden hem parseli değer kazanmakta hem de inşaat yapabilme yetkisine sahip olmakta. Aynı zamanda düzenleme ile bölgenin ihtiyaç duyduğu sosyal altyapı da sağlanmaktadır.
parseller varsa bunlarda tam kesinti olmaz eski kesintinin üzerine ekleme yapılarak kesinti yüzde 45’e tamamlanır.

***

KAYNAKÇA
Ahmet Furkan Demir, 18 Uygulaması Arsa ve Arazi Düzenlemesi, Lisans Tezi, Erciyes Üniversitesi, Kayseri, Temmuz 2023